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京地產群雄逐鹿東壩 新興豪宅區呼之欲出

  原創：

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  北京的土地市場總是不乏驚喜，之前成就瞭臺湖、孫河；如今輪到東壩嶄露頭角。區域內地塊的連續出讓，不僅讓諸多房企看到瞭，尚處價值窪地的東壩區域在未來即將釋放的巨大潛力；而一輪又一輪的搶地爭奪戰也讓東壩區域的樓市一夜間提速。

   奪地大戰火熱上演

  東壩，無疑成為年末北京土地市場的亮點。

  東壩區域率先亮相的兩宗地塊，拍賣環節均吸引瞭數十傢房企到場參與，每次競拍逾40輪的激烈爭奪，讓地處東五環的東壩區域出盡風頭。在11月21日的競拍中，保利首開與恒大的爭奪最為激烈，最終恒大以51.35億元的總價，配建16900平米"限價商品住房"和11.2萬平米的自住型商品房斬獲地塊，並成功衛冕今年宅地市場的總價地王。

  恒大此舉在業內人士看來並不難理解，亞豪機構副總任啟鑫就指出，"恒大進京之後僅獲取瞭一宗自住型商品房地塊，而其為瞭能夠真正立足北京，必然要在商品住宅方面有所建樹。"而對於保利首開，則是為瞭平衡上宗地塊的高額地價以及形成規模開發而積極拼搶。

  事實上，繼首開-保利聯合體和恒大之後，還有多傢企業對該區域的地塊表達出濃厚興趣。

  11月28日，東壩區域又一塊規劃建築面積約9.2萬平米的地塊出讓，最終首城置業以21.45億元，現場競報自住房面積4.2萬平米競得該地。據現場開發商粗略測算，該地塊樓面價達5萬元/平米。

  土地爭奪戰已經暫告一段落，但業內評價認為，東壩區域的"熱"效應，還將持續。

  區域房價或將破5萬元大關

  據測算，刨除限價房和自住型商品房後，恒大地塊可售純商品住宅樓面價約4.8萬元/平米，與本月4日保利-首開聯合體所競得地塊3.7萬元/平米的樓面價相比，漲幅接近30%；而業內人士認為不出意外，28日東壩新地塊也必將以高價成交。頻現的高價地也拉升瞭區域樓市的預期。

  區域內尚處於銷售期的首開常青藤，原計劃在年內推出的新一期房源，也因區域地塊的出讓而調整瞭推盤節奏；該項目上期均價為25000元/平米左右，新房源價格待定，但業內預計會有較大提升；而北京奧林匹克花園今年8月份入市報價為37000元/平米左右，而其年後同類產品報價則已升至40000-50000元/平米左右，且僅剩少量大戶型尾房的房源。

  與之相對應的二手房源也在近期出現上漲苗頭。記者從鏈傢地產奧林匹克花園門店瞭解到，今年4月時位於奧林匹克花園二期的一套122平米二手房以434萬的價格成交，合單價在3.5萬元/平米左右。目前，該小區的二手房均價已經升至3.8萬元/平米，漲幅約為8.6%。而且近日來，前來向他們咨詢該區域二手房信息的客戶比上個月有著明顯增多，部分房源甚至還出現瞭客戶搶房的現象。

   追訪

  

    優勢明顯亦有"硬傷"

  東五環平房橋以東，很容易找到一大片用圍擋圈好、已平整完的地塊。記者在現場看到，地塊以西，僅一路之隔便是已入住的首開常青藤和北京奧林匹克花園，還有東壩傢園、東壩福園等數個保障型住宅社區，而地塊北部，則是陸續拆遷中的低矮平房。盡管如此，該區域商品房每平米4萬元的價格，相比北京五環、甚至五環外區域動輒6萬-7萬元/平米的價格水平，東壩尚處於價格窪地。

  "這個區域無論從地段、配套，還是交通條件來看，都已經具備開發中高端樓盤的潛力。"一位參與東壩區域第二塊地競拍的房企人士表示，目前區域內現有的商品房也以低密度中端產品為主，多年的開發已經為整個區域奠定瞭一個較好的氛圍。

  另一位知名房企人士指出，在目前已掛出的宅地中，隻有朝陽區東壩兩宗地塊位於五環內，年底本就是房企集中拿地的時間，而東壩這樣的地塊資源在北京越來越難得，房企紮堆拼搶屬於意料之中。

  此外，東壩區域的"硬傷"也被認為是造就區域多年窪地的重要因素。其中有業內人士指出，區域最突出的問題是保障房項目較多，建築多為高層，居住人口多，密度大，交通壓力不小。但在采訪中，多位業內人士對於該區域仍有信心。"像東壩地塊這種對普通商品房還有大量需求的區域，價格就不會因為自住型商品房的存在而受到太多影響。"某房企人士如是說。

  規劃利好催熟區域潛力

  成熟且高端的產業規劃和配套，是東壩區域吸引眾多企業趨之若鶩的另一大原因。

  據業內人士介紹，規劃中的東壩區域，未來將建成國際商貿中心，主要的功能定位是以國際貿易、國際會議會展為核心的城市綜合功能區。今年9月，東壩國際商貿中心區域控制性詳細規劃成果已經通過北京市規劃委審查，待市政府正式批復，市政基礎設施專項規劃編制已完成。而未來，東壩國際商貿中心區還將引入多項高水準配套，以建設高品質國際化社區。

  此外，根據最新消息，未來東壩將建3條地鐵線，包括3號線、12號線和平谷線。規劃6條對外聯系通道和7公頃的公共交通設施。

  "規劃的有力支持和土地市場的激烈競爭，雙重力量之下，東壩區域想不熱都難。"某業內人士表示。

  有業內人士評價說，東壩區域與臺湖、孫河區域的發跡如出一轍，在地塊接連入市後，地價也開始打著滾上翻。"但是東壩地區的地理位置顯然更具優勢，在可以看得見的時間內，規劃更具力度且更完整。"

  前景

  

    或將成為新興豪宅區

  "以恒大地塊為例，商品房折合樓面價也高達50000元/平米左右，預計未來住宅售價將在70000-80000元/平米以上。"一位房企人士指出，隨著高價地塊項目的逐漸入市，以及對在售項目的拉升作用，東壩區域或將成為北京樓市新興的豪宅區域。

  一位市場分析人士指出，東壩區域"體量較大、毗鄰五環及首都機場，容積率低"，有著其他區域所不能及的發展潛力，在區位因素上可以同望京相提並論，"具有做一些高端項目的潛力"。而隨著北京城市化進程的不斷加深，北京市區的住宅用地將越來越緊俏，像朝北-青年路板塊、望京區域在近幾年都成為瞭城區東擴和CBD人群居住置業的主要目標，而隨著這些區域的土地供應的日趨緊俏，其輻射區域東壩的發展契機隨之到來。





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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-30/08282517786.shtml


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